Pengetatan Uang Muka KPR, Cara Jitu Redam Bubble Properti?

sapphire grup 48Rencana Bank Indonesia untuk menerbitkan aturan pengetatan rasio pinjaman terhadap aset atau loan to value (LTV) bagi kredit pemilikan rumah (KPR) kedua dan ketiga pada September 2013 mendatang ditanggapi beragam oleh sejumlah perbankan, asosiasi pengembang properti dan konsultan properti.

Dalam aturan tersebut, BI berencana untuk mengatur besaran uang muka Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dan Kredit Pemilikan Apartemen (KPA) tipe di atas 70 meter persegi. Untuk rumah pertama dikenakan uang muka minimal 30 persen. Kemudian, uang muka minimal 40 persen untuk kredit pemilikan rumah kedua. Serta uang muka minimal 50 persen untuk kredit pemilikan rumah ketiga, dan seterusnya.

Upaya BI untuk memperketat uang muka KPR itu disinyalir untuik mengantisipasi terjadinya penggelembungan (bubble) di sektor properti. Bank Indonesia menyebutkan rumah dengan tipe 70 meter persegi ke atas sudah cenderung terjadi gelembung atau bubble. Hal ini terlihat dari tingginya kenaikan harga yang sudah tidak wajar lagi.

Bubble adalah kondisi di mana pertumbuhan kredit meningkat pesat, sehingga dikhawatirkan menyebabkan kredit macet (NPL) yang tinggi. Data Bank Indonesia menunjukkan, tercatat pertumbuhan yang tinggi terdapat pada Kredit Perumahan Rakyat (KPR), untuk tipe 70 meter persegi ke atas. Pada April, pertumbuhan rumah tipe 70 meter persegi sebesar 45,1 persen dan Mei 25,9 persen dengan porsi Rp98,3 triliun.

Sementara, untuk tipe 22-70, pertumbuhan pada April dan Mei masing-masing 18,1 persen dan 18,7 persen dengan porsi Rp109,6 triliun. Sedangkan untuk tipe 21 tercatat minus, terlihat pada April hanya tumbuh sekitar -27,6 persen dan Mei -29 persen.

Ketua Umum Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (Apersi) Eddy Ganefo, pun mengakui terjadi ancaman bubble di sektor properti. “Untuk tipe 70 meter persegi ke atas, kami melihat ada potensi bubble, naik harganya gila-gilaan bisa di atas 20 persen,” kata Eddy kepada VIVAnews di Jakarta.

Ia menjelaskan, saat ini harga properti di beberapa wilayah seperti Jakarta, Bali dan Bandung sudah di atas kewajaran. Untuk itu, dia berharap dengan aturan pengetatan uang muka dari Bank Indonesia, mampu menekan harga dan permintaan. “Kalau harganya naik, otomatis permintaan juga turun, sebab sekarang ini, terjadi spekulasi di kredit properti,” ujarnya.

Eddy juga melihat, spekulasi tersebut berdampak pada tingginya harga tanah di beberapa wilayah. Kondisi tersebut tentu saja semakin menyulitkan masyarakat untuk memiliki rumah. “Makanya dengan aturan BI, kami harap semua kembali stabil,” jelasnya.

Namun, lembaga riset properti, Jones Lang LaSalle. Kepala Riset Jones Lang LaSalle Indonesia, Anton Sitorus, Rabu 17 Juli, mengungkapkan saat ini Indonesia masih jauh dari dampak buruk ancaman penggelembungan (bubble) di sektor properti.

Kondisi ini didasarkan pada pertumbuhan ekonomi Indonesia yang masih kuat dan adanya stabilitas indikator makro ekonomi. “Tren pertumbuhan positif selama tiga tahun ini, membuat pasar properti Indonesia, khususnya Jakarta, menjadi tujuan investasi menarik bagi penanaman modal asing,” kata Anton dalam konferensi pers di Jakarta.

Untuk itu, Anton mengatakan, kekhawatiran terhadap dampak bubble yang mengincar pasar properti dalam negeri amat berlebihan. Sebab, fundamental ekonomi dan pasar saat ini dalam posisi yang kuat jika dibandingkan beberapa waktu terakhir.

Pendapat senada diungkapkan Ketua Umum DPP Real Estate Indonesia, Setyo Maharso. Menurutnya, kenaikan LTV tidak akan berimbas pada penurunan target penjualan properti. “Aturannya kan baru dijalankan September. Jadi, kami belum bisa memprediksikan. Sejauh ini, kami optimistis aturan itu tidak akan memicu penurunan penjualan,” kata Setyo kepada VIVAnews.

Ia pun menjelaskan, saat ini pasokan dan permintaan properti masih cukup tinggi. Tidak hanya itu, Setyo berpendapat, pertumbuhan kredit properti belum menimbulkan potensi gelembung (bubble). “Sekarang ini, permintaan untuk kelas menengah masih tinggi, dan tingkat kredit macet perbankan juga masih rendah. Jadi, ancaman bubble itu belum ada,” tegasnya.

Selain itu, Setyo menampik tingginya harga properti di Indonesia disebabkan unsur spekulasi. Menurut dia, terlalu berisiko jika masyarakat menggunakan KPR untuk mencari keuntungan dari selisih harga yang diperjualbelikan. “Misalnya, seseorang beli rumah dengan KPR belum lunas 1 tahun. Tapi, harganya tinggi, kemudian dijual, itu kan kena penalti,” ungkap Setyo.

Ngerem lonjakan harga rumah

Direktur Keuangan BTN, Saut Pardede, menilai kebijakan Bank Indonesia yang akan menerbitkan aturan pengetatan LTV dapat mengerem lonjakan harga rumah. Kondisi ini disebabkan adanya ketidakseimbangan antara permintaan dan pasokan di masyarakat.

“Kenaikan LTV harusnya bisa mengerem kenaikan harga, sebab dari sisi demand jadi dibatasi. Karena permintaan kurang, developer pun berpikir mau naikkan harga,” jelas Saut.

Sementara, kenaikan LTV akan menyebabkan perlambatan kredit properti. Sebab, masyarakat kini harus menabung lebih lama untuk membayar uang muka. “Masyarakat yang ingin beli rumah kedua dan ketiga jadi lama, karena kenaikan LTV,” ujarnya.

Industri perbankan pun tidak mau buru-buru menaikkan suku bunga KPR. Sekretaris Perusahaan PT Bank Rakyat Indonesia Tbk, Muhamad Ali, kepada VIVAnews, Selasa 16 Juli 2013, mengatakan bahwa kenaikan persentase LTV tidak akan berdampak pada bisnis KPR perseroan.

“Kalau BRI, kebetulan fokus di kepemilikan rumah pertama, dan kami bermain di 14 kota besar,” kata Ali.

Untuk menekan pertumbuhan kredit, Ali memaparkan, perseroan tidak berencana untuk menaikkan suku bunga simpanan dan pinjaman, termasuk KPR. Sebab dikhawatirkan, jika bunga kredit dinaikkan, potensi kredit macet akan membesar.

“Kami tidak menaikkan suku bunga pinjaman, dan tidak melakukan revisi RKP (rencana kredit perbankan),” ujarnya.

Sekadar informasi, BRI mengincar penyaluran KPR baru senilai Rp7,5 triliun dengan rata-rata di atas Rp500 miliar tiap bulan pada tahun ini. Sekitar 80 persen penyaluran KPR BRI untuk segmen kelas menengah atas.

Hal senada diungkapkan Wakil Direktur Utama BTN, Evi Firmansyah, menjelaskan, aturan BI tersebut rencananya berlaku untuk rumah dengan luas bangunan lebih dari 70 meter persegi. Sementara itu, BTN saat ini lebih banyak menggelontorkan kredit untuk rumah di bawah tipe 70 meter persegi.

“Efeknya sangat kecil, karena kami bermain di tipe di bawah 70 meter persegi. Jadi, bagi kami, bisnis tumbuh sebagaimana biasanya saja. Ada pengaruh, tapi tidak besar,” katanya di Menara BTN.

Kepala Pusat Studi Ekonomi dan Kebijakan Publik (PSEKP) UGM, A. Tony Prasetiantono, menilai gelembung properti belum terjadi, namun antisipasi menuju ke sana tentu harus dilakukan. Caranya, BI menetapkan LTV yang lebih tinggi untuk konsumen kelas atas di Jakarta dan beberapa kota besar terntu.

Selebihnya, BI masih perlu mendorong ketersediaan kredit dengan suku bunga terjangkau dan LTV yang rendah bagi mereka yang hendak memiliki rumah pertamanya. “Bagi banyak rumah tangga kita, mencicil kredit rumah merupakan impian indah yang belum tentu mudah tergapai,” katanya seperti dilansir laman PSKEP UGM. (sj)-vivanews